Aste immobiliari: i pro e contro della vendita e dell’acquisto

Aste immobiliari: i pro e contro della vendita e dell’acquisto

Aste immobiliari: i pro e contro della vendita e dell’acquisto

Con le aste immobiliari, acquistare un immobile significa comprare ad un prezzo inferiore, di circa il 25-35% ma che può arrivare anche al 70%, rispetto al reale valore di quell’immobile.

Inoltre, la maggior parte dei tribunali ha anche abolito il versamento di quel fondo spesa pari al 15-20% insieme alla cauzione, che erano necessari alle operazioni di trasferimento e cancellazioni delle formalità. Tale abolizione risulta molto positiva per l’investitore immobiliare che magari non si aggiudica il bene a fine asta o ha intenzione di presentare più offerte per diversi immobili.
Un altro vantaggio che presenta l’asta immobiliare è che non è prevista la spesa dell’onorario del notaio, perché l’immobile acquistato all’asta viene trasferito direttamente dal giudice dell’esecuzione, dunque non c’è una compravendita erogata dal notaio.

Aste immobiliariAcquistando un immobile ad un’asta si ha anche un altro vantaggio, ovvero quello di versare il saldo del prezzo a rate entro un termine che però non deve essere superiore a 12 mesi. Questa modalità di pagamento può risultare molto conveniente per coloro che non hanno l’immediata disponibilità dell’intero saldo prezzo ma sanno di poter raggiungere quella somma, quindi non ricorrendo ad un finanziamento.

Nella modalità di pagamento sopra enunciata ci sono degli aspetti poco conosciuti, ad esempio quando si parla di versamento del prezzo tramite mutuo non è per forza detto che bisogna stipulare un nuovo mutuo con una diversa banca rispetto a quella creditrice che ha avviato il processo di espropriazione, questo perché chi si aggiudica l’immobile potrebbe subentrare nel mutuo a suo tempo stipulato dal debitore con la banca creditrice.

Tale sistema di pagamento può essere la migliore scelta nel momento in cui si possiede un piccolo capitale che si può versare subito e poi continuare con delle rate più comode. Così facendo si eviteranno tutti i problemi legati alla concessione di un mutuo e accelerare l’intero processo.

Ovviamente questa modalità di pagamento necessita di essere concordata secondo dei tempi prestabiliti e consigliati da un esperto in materia legale.

Ma le aste immobiliari presentano anche dei rischi, andiamo a vedere subito quali sono per evitarli.

Sono 3 i principali rischi a cui l’investitore immobiliare deve stare attento:

 

  • Nelle aste immobiliari la prima cosa che c’è da sapere è che una volta scelto l’immobile e fatta l’offerta non si può più fare un passo indietro, parliamo infatti di un’offerta irrevocabile. Ciò significa che le offerte vanno fatte in maniera accurata e decisa perché qualora non ci si presentasse il giorno dell’asta o non si aderisse alla gara non solo si correrebbe il rischio della confisca della cauzione ma anche quello di essere dichiarati aggiudicatari e in questo caso se non si dovesse versare il saldo del prezzo si incorrerebbe in una condanna al pagamento della differenza nel caso in cui al successivo incanto il bene venisse aggiudicato ad un prezzo inferiore.

 

  • Riguardo alle aste immobiliari un altro aspetto a cui dover stare attenti è quello di capire bene cosa si sta acquistando perché non si può chiedere, successivamente ad asta chiusa, la riduzione o la restituzione del prezzo versato o da versare a saldo.
    Per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese è bene farsi seguire da un esperto in materia e soprattutto visitare l’immobile prima di puntare qualsiasi somma.

 

  • Bisogna, inoltre, assicurarsi che l’immobile in questione non sia abitato da soggetti che non perderanno il diritto di abitazione dopo l’aggiudicazione. Questo può capitare quando il debitore esecutato ha concesso, prima del pignoramento, l’usufrutto a un terzo soggetto che resterà ad abitare nell’immobile anche dopo l’aggiudicazione per tutta la durata dell’usufrutto.
    Come fare per evitare questo spiacevole inconveniente? Bisogna leggere attentamente la perizia e assicurarsi che del bene che avete scelto non sia stata messa in vendita la nuda proprietà ma la piena proprietà.

Altra cosa a cui fare attenzione nelle aste immobiliari è il contratto di locazione. Quando il contratto di locazione è regolarmente registrato all’agenzia delle entrate, non c’è di cui preoccuparsi, bisogna stare attenti quando manca un contratto scritto. Questo tipo di indagine è giusto che sia svolto da una persona con competenze legali.

Altre occupazioni limitanti per il pieno godimento del futuro aggiudicatario dipendono dall’assegnazione dell’immobile ad uno dei due coniugi in sede di separazione o divorzio. Tale vincolo, però, dovrebbe essere facilmente rinvenibile dal perito che riporterà l’informazione in perizia.

Stesso discorso vale per altri vincoli riconoscibili dal perito quali l’occupazione derivante dal diritto di occupazione.

In questi ultimi casi sarebbe interessante per l’investitore fare il discorso inverso, cioè andare ad indagare con un legale specializzato se il vincolo riportato in perizia sia effettivamente opponibile per scoprire che al di là dell’apparenza della perizia tale occupazione non sia limitante per l’aggiudicatario dell’immobile e che quindi partecipare all’asta, dove probabilmente ci sarà poca affluenza, significherebbe darsi una possibilità di acquistare un immobile libero e fare un vero e proprio affare.

Noi di Falchi Immobiliare ti guidiamo in questa scelta così delicata che, però, potrebbe risultare molto fruttuosa, che tu sia il compratore o il venditore.

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